De Koopprocedure

Inleiding

makelaars

Veel mensen gaan naar Umbrië op vakantie en beginnen dan te denken: “ Ik zou hier wel willen wonen!” En dan begint de droom: alles wat Italiaans is wordt plotseling extra interessant: Italiaans eten, wijn, kleding, design en zelfs scooters!  Toch is echt je baan opzeggen en hierheen verhuizen iets heel anders dan de koop van een vakantiehuis.  Je hebt daar veel tijd en moed voor nodig.  
Als u heeft besloten een huis te gaan bekijken kunt u reserveren bij één van onze voormalige klanten die een B&B of agriturismo zijn gestart. U vindt ze op onze webpagina B&B .
Als u een huis zoekt komt u al gauw terecht bij makelaars.  Deze werken op een andere manier dan u gewend zult zijn. Makelaar is in Italië, i.t.t. Nederland, een beschermd beroep, geregeld in het Italiaanse Burgerlijk Wetboek. U bent alleen courtage verschuldigd aan een bevoegde makelaar.  Italiaanse makelaars  bemiddelen in de verkoop  en verhuur van onroerend goed en bedrijfsovernames.  Er zit helaas veel kaf onder het koren: tal van bureaus zijn niet bevoegd.  Vraag daarom altijd naar het inschrijvingsnummer van de bemiddelaar of makelaar (tesserino di agente di affari in mediazione) met wie u in zee gaat. Daarkomt nog bij dat de Italiaanse verkopers hun huis zelden bij één makelaar te koop willen aanbieden. Het gevolg hiervan is dat u als koper vaak hetzelfde huis tegenkomt bij verschillende makelaars, en ook tegen verschillende prijzen of met licht afwijkende beschrijvingen. Erg verwarrend. Wij raden u aan om met een makelaar in zee te gaan in wie u vertrouwen heeft, die samen met u op zoek gaat en namens u contact opneemt met zijn collega's. Een ander belangrijk verschil met Nederland is dat de makelaar een bemiddelaar is, dwz hij moet beide partijen bij elkaar brengen om ervoor te zorgen dat ze een deal sluiten. Hij werkt dus voor beide partijen en moet ook door beiden betaald worden.

Meer informatie

Het is normaal dat u meer gegevens wilt over het huis dat u interesseert: de kadasteruittreksels, plattegronden die precies aangeven waar de grenzen liggen en andere zaken.  Hier kunnen wij voor zorgen.  Eigenaars zijn vaak echter terughoudend in het verstrekken van nog meer informatie, zoals bijvoorbeeld de oude akte van herkomst of bestemmingsplannen, zolang er nog geen serieus bod is uitgebracht.

Kosten koper

Bij de koop van een huis in Italië moet u naast de aankoopprijs rekening houden met grofweg 5 à 8 % extra kosten, voor de notaris, belastingen, makelaar en vertaler, en meer als u eventueel andere experts inhuurt (geometra, accountant, jurist, etc).

Sinds 2014 zijn de belastingen grofweg als volgt: 9% over de kadasterwaarde (veel lager dan marktwaarde) van huis en grond, of 2% als u definitief gaat wonen in het huis. Verder circa 1000 Euro aan diverse heffingen, taxen, leges en zegels. Notaris circa 1%+BTW, makelaar 3% +BTW per partij, vertaling en tweetalige getuige ca 500 Euro.

Makelaarscourtage

Makelaardij Le Case di Dorrie is krachtens de Italiaanse wetgeving bevoegd voor bemiddeling in transacties in onroerend goed en bedrijfsovernames.  Le Case di Dorrie berekent de gangbare courtage van 3% (+ BTW) per partij met een minimum van 3000 Euro (bij bedrijfsovernames 5% +BTW met een minimum van 5000 Euro). Voor bezichtigingen van meer dan 1 dag wordt 25 Euro per uur berekend. Bij koop wordt dit bedrag van de courtage afgetrokken. Zie voor meer details onder onze service

Honorarium Notaris

Dit is meestal ongeveer  1%  van de prijs die wordt beschreven in de akte, hoewel er meestal een minimum bedrag wordt gehanteerd en de kosten per notaris verschillen.  De koper moet de notaris betalen en mag hem dus kiezen, maar aangezien u waarschijnlijk niemand kent kunnen wij u goede notarissen aanbevelen en de akte met hem voorbereiden.

De Koopprocedure

Als u eenmaal het huis van uw dromen heeft gevonden gaat de procedure als volgt:

Bod uitbrengen (Proposta d'acquisto)

Eerst tekent u een ‘Proposta d’Acquisto’ (lett. Voorstel tot Aankoop), opgesteld door Le Case di Dorrie, waarin u een officieel schriftelijk bod doet en een kleine aanbetaling betaalt (meestal in de vorm van een chèque van zo’n 2000 à 10.000 €, afhankelijk van de prijs van het huis). De chèque wordt door de makelaar vastgehouden totdat het bod door de verkoper is ondertekend, en wordt teruggegeven als het bod wordt afgewezen of als er geen akkoord is over de prijs of andere voorwaarden. De eigenaars krijgen 7 à 10 dagen de tijd om te antwoorden en ondertekenen het document ook als ze het bod aanvaarden; zoniet, dan krijgt u de aanbetaling meteen weer terug . Dit bedrag wordt bij akkoord de eerste aanbetaling van de koopprijs.

In het Proposta d’acquisto staan: de biedprijs, voorwaarden, de data van de voorlopige en de definitieve koopakte en de hoogte van de aanbetaling(en).  De eigenaar verklaart hier ook dat hij garant staat voor de volledige eigendom en verklaart dat het o.g. op het moment van de akte vrij zal zijn van hypotheken, aanspraken, derdenrechten, etc.  Voorwaarden die u kunt stellen in deze fase zijn:  roerende goederen die u mee wilt nemen in de koop, schriftelijke toestemming van de bank voor de datum van de voorlopige koopakte (als u een hypotheek aanvraagt),etc.  Als het proposta is ondertekend door beide partijen wordt het rechtsgeldig. Sinds 1 januari 2007 is het verplicht om alle onderhandse aktes, dus ook een ondertekende proposta te registreren en er een voorschot op de registerbelasting over te betalen. Heel omslachtig, vandaar dat de tendens nu is om direct naar het voorlopig koopcontract te gaan en de  fase van de proposta over te slaan, voor zover mogelijk. Wij kunnen er voor u voor zorgen dat de contracten worden geregistreerd.

Italiaans Belastingnummer aanvragen (Codice Fiscale)

Wie onroerend goed  koopt in Italië heeft een codice fiscale nodig.  U kunt het beste  zelf via het Italiaanse Consulaat in uw land een codice fiscale aanvragen. Eventueel kunnen wij het voor u aanvragen bij de lokale belastingdienst, mits u een postadres heeft in Italie. Wij hebben hiervoor een copie van uw paspoort nodig, een aanvraagformulier met originele handtekening en een machtiging.   Zonder codice fiscale kunt u in Italië geen bankrekening openen.   Codice fiscale is ook nodig voor de registratie van een proposta, de preliminare en de definitieve koopakte. 

Bankrekening openen  (Conto Corrente)

Het is niet meer absloluut noodzakelijk om een bankrekening te hebben in Italie. Als u het huis via de notaris betaalt en de aanbetalingen overmaakt hoeft u niet persé een bankrekening te hebben in Italie; u kunt vele zaken, zoals nutsvoorzieningen, ook gewoon vanuit Nederland betalen. Mocht u toch een bankrekening openen dan kunnen wij u daarbij assisteren.

Voorlopige koopakte en tekengeld (Preliminare of Compromesso en Caparra)

De volgende stap is het ondertekenen van ‘il compromesso of contratto preliminare’ de voorlopige koopovereenkomst, al dan niet ten kantore van een notaris, waarbij ook een aanbetaling (10 à 15% van de koopprijs) moet worden voldaan. Dit tekengeld (de caparra) is meestal bevestigend (confirmatoria), dwz dat de eigenaar het dubbele moet terugbetalen als hij afziet van verkoop, en de koper zijn aanbetaling verliest. Het voorlopige koopcontract moet worden geregistreerd bij de Italiaanse Belastingdienst, waarbij een voorschot moet worden betaald over de overdrachtsbelasting. Deze kosten zijn voor rekening van koper. Als u ons het benodigde bedrag stuurt zal Le Case di Dorrie het contract namens u laten registreren. Het voorlopige koopcontract is ook het moment waarop de bemiddelaar (makelaar) moet worden betaald, aangezien volgens de wet dat het moment is waarop de deal is gesloten.

VOORKOOPRECHT VOOR BOEREN

Als u boerenland koopt dat grenst aan land van boeren, moet het voorlopige koopcontract via een officiele procedure worden betekend aan de buren, die, indien ze recht hebben, 30 dagen de tijd hebben om het huis mét het land erbij voor dezelfde prijs, timing en voorwaarden te kopen. Als ze niet reageren vervalt hun recht.

DE AKTE

Uiteindelijk is het tijd voor de akte bij de notaris. Die heeft als taak om te controleren dat er geen claims of hypotheken zijn ingeschreven op het huis, of de continuiteit van het eigendom gegarandeerd is (vaak veel uitzoekwerk in de archieven), de bouwkundige legaliteit na te trekken, het uittreksel van het Bestemmingsplan bij te voegen, evenals het Energiecertificaat, de identiteit van de comparanten te verifieren, en hen te laten verklaren dat het geld waarmee het huis gekocht wordt legaal is verkregen, ivm de anti witwaswetgeving.  In het het kader van de Wet op belastingontduiking moeten de partijen in de akte verplicht opgeven wie hun bemiddelaar was en hoe ze deze betaald hebben.  De akte kan soms wel 2 uur duren, vooral als er een tolk-vertaler en tweetalige getuige bij nodig is, het lijkt soms wel een film: alle betrokkenen, soms een hele famile, soms met hun geometra erbij, de makelaar(s) en de vertalers, die door elkaar heen praten, en de vaak wat strenge notaris die de boel bij elkaar houdt! Na afloop moet u meteen de belastingen en het honorarium van de notaris afrekenen. En daarna is het huis van u!




Le Case di Dorrie - Strada di Montevile 5 - 06126 Perugia - Italy
+39 335 220 727 - lecasedidorrie@gmail.com - BTW nummer: 02749990541